Non-respect de la déclaration de copropriété – des infractions qui pourraient coûter cher

La déclaration de copropriété comporte une section appelée « Règlement de l’immeuble » qu’il faut à tout prix respecter

PAR ÉMILIE SÉGUIN, AVOCATE
AU CABINET THERRIEN COUTURE JOLI-COEUR

Ce règlement balise les comportements au sein d’une copropriété, et se veut un véritable code de conduite. Advenant qu’un copropriétaire s’entête à ne pas le respecter, les administrateurs peuvent recourir aux tribunaux, afin que la personne fautive se conforme aux règles.

À quel tribunal faut-il s’adresser ?

Dans l’éventualité où un syndicat veut obtenir des dommages relatifs au non-respect du règlement de l’immeuble, le choix du tribunal dépendra du montant réclamé. Toute réclamation de 15 000 $ et moins peut être entendue à la Cour du Québec – Division des petites créances. Mais si le montant excède les 15 000 $, il faudra alors s’adresser à la Cour du Québec. Quant aux sommes se chiffrant à 85 000 $ et plus, elles relèvent de la Cour supérieure.

Par ailleurs, si la procédure judiciaire ne vise pas la réclamation d’une somme d’argent, mais cherche plutôt à faire cesser le comportement inadéquat d’un copropriétaire, un syndicat pourra encore là s’adresser à la Cour supérieure et y déposer une demande en injonction, en vertu (notamment) de l’article 1080 du Code civil du Québec.

Vente de la fraction d’un copropriétaire

L’article 1080 énonce ce qui suit : « Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer. Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile (chapitre C-25.01) relatives à la vente du bien d’autrui. »

Depuis les années 2000, le recours à l’injonction a été utilisé plusieurs fois, afin que le règlement de l’immeuble soit respecté. Précisons qu’un tel recours peut être accompagné d’une demande en dommages. En outre, rappelons que les situations pendant lesquelles un syndicat peut recourir à l’article 1080 sont nombreuses : troubles de voisinage, comportements inappropriés (ex. : harcèlement, intimidation, tapage nocturne, menaces et bruit), travaux non conformes, problèmes liés à l’utilisation du stationnement, difficulté à accéder à un appartement à des fins d’entretien et de réparation, pour ne citer que ces exemples. Parmi ces situations, trois des problèmes les plus fréquents concernent les troubles de voisinage, les comportements inappropriés et les travaux non conformes. Ils constituent, à eux seuls, plus de la moitié des cas répertoriés pour lesquels un recours en injonction a été requis.

Troubles de voisinage et mauvais comportements

Il faut savoir que la proximité des copropriétaires et une tolérance variable au bruit peuvent générer des litiges entre copropriétaires. Lorsque ces derniers (ainsi que les administrateurs) ne sont pas en mesure de résoudre ces difficultés à l’amiable, le recours en injonction est généralement la solution appropriée.

À titre d’exemple, dans une décision rendue en 2017, soit Noël c. Lapointe, des copropriétaires ont poursuivi les copropriétaires habitant dans l’unité
sous la leur, car ces derniers formulaient des plaintes incessantes et non justifiées à leur égard, dont une a été logée à la police. Les demandeurs ont donc fait réaliser des travaux d’insonorisation accrue dans leur unité, afin de réduire le bruit émis par leur piano.

Qu’à cela ne tienne, ces travaux n’ont pas suffi. Les défendeurs ont continué à se plaindre à répétition. Dans ce jugement, le tribunal en est arrivé à la conclusion qu’ils ont manqué à leur obligation de tolérance. Par conséquent, l’honorable juge Marie-Claude Armstrong a ordonné que les défendeurs cessent de harceler, de menacer et d’intimider les copropriétaires demandeurs. Elle leur a en outre accordé 5 000 $ à titre de dommages moraux, ainsi que 2 000 $ à titre de dommages punitifs.

Les dossiers les plus fréquents de troubles de voisinage et de comportements inappropriés incluent le harcèlement, l’intimidation, le bruit, le tapage nocturne et les menaces. Le deuxième cas le plus souvent observé touche les travaux non conformes et réalisés sans l’approbation du syndicat.

Réalisation de travaux non conformes

Depuis l’avènement des « flips », qui consistent à acheter une propriété au rabais, y faire faire des rénovations pour ensuite la revendre en vue d’engranger un profit juteux, de plus en plus de copropriétaires font eux-mêmes des travaux dans leur unité. Dans plusieurs cas, il a été constaté que ces travaux n’étaient pas effectués conformément au Code national du bâtiment, si bien qu’ils affectent parfois l’intégrité structurale d’une copropriété. En pareil cas, le syndicat peut s’adresser au tribunal pour procéder aux travaux correctifs, le tout aux frais du copropriétaire fautif.

La vie en copropriété suppose une coexistence avec d’autres personnes. Dans ce contexte, les droits collectifs devraient toujours avoir priorité sur les droits individuels. Malheureusement, certaines personnes n’adhèrent pas à ce principe, pourtant cher à ce concept d’habitation collective. Une question se pose alors : êtes-vous fait pour vivre en copropriété? Vous seul avez la réponse.